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Der europäische Wohnungsmarkt 2024 bis 2026 – Aktuelle Entwicklungen sowie Auf- und Absteiger der Länder im Vergleich

Für das Whitepaper „Der europäische Wohnungsmarkt 2024” hat Munich Strategy aktuelle Entwicklungen im europäischen Wohnbau analysiert und die Auf- und Absteiger unter ausgewählten Ländern bis 2026 ermittelt. Fazit: Spanien profitiert, Deutschland gehört bis 2026 zu den Absteigern.

„Die europäischen Länder sind derzeit im Wohnbau in unterschiedlichen Phasen“, erklärt Dr. Sebastian Theopold, Studienautor und Bauexperte bei Munich Strategy. „Während Deutschland sich noch im beschleunigten Rückgang befindet, kann Spanien in den nächsten zwei Jahren weiteren Aufschwung erwarten.“

Der Neubau in Europa geht zurück

Die Anzahl der jährlich fertiggestellten Neubauten in Europa sinkt bis 2026 jährlich um 5% – von 1,5 Millionen im Jahr 2022 auf 1,2 Millionen im Jahr 2026. Der Bedarf an Wohnraum in Europa nimmt dagegen zu. In den neun größten europäischen Metropolen allein werden bis 2030 mehr als 1,2 Millionen Wohnungen fehlen. Die Experten von Munich Strategy rechnen frühestens ab 2025 mit einer leichten Erholung der Neubauzahlen.

In den meisten Ländern wird unter Bedarf gebaut

Schweden bildet mit einem Rückgang von 50% im Jahr 2023 das Schlusslicht in Europas Wohnungsneu-bau. Das Ziel der Regierung wurde um knapp 40 Tausend Wohnungen verfehlt. In Deutschland fehlten 2023 mehr als 100 Tausend Wohnungen, um das Ziel der Bundesregierung von jährlich 400 Tausend fertiggestellten Wohnungen zu erreichen. In Frankreich ist die Anzahl an Baugenehmigungen im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 24 Prozent gesunken. In Spanien wurden 2022 109 Tausend Wohnungen genehmigt und somit 150 Tausend weniger, als allein zur Deckung des Haushaltszuwachses benötigt würde.

Spanien profitiert von niedrigeren Baupreisen und mehr Fachkräften

Spanien verzeichnete 2023 im Europavergleich den geringsten Anstieg der Baupreise gegenüber dem Basisjahr 2020. Die Bauzinsen lagen im Schnitt bei 3,6%. In Deutschland sind die Baupreise seit 2015 um 160% gestiegen und lag damit im gesamten Zeitraum über dem europäischen Durchschnitt. Die Bauzinsen schwanken seit Herbst 2022 zwischen etwa 3,5 und 4,5% pro Jahr. Spanien konnte in der Vergangenheit den Fachkräftemangel bremsen und zeigte leichte Zuwächse in den Beschäftigungszahlen im Baugewerbe. Die Berater von Munich Strategy prognostizieren eine weitere Zunahme der Fachkräfte im Bausektor bis 2026. Im Rest von Europa, insbesondere in Deutschland und Schweden, wird sich der Baufachkräftemangel im gleichen Zeitraum dagegen weiter verschärfen.

Hohe Inflation und mangelnde Förderung in Deutschland

Durch unterschiedliche Inflations- und Investitionsraten unterscheidet sich die länderspezifische Wohnbaunachfrage deutlich. Spanien zeigt sich als klarer Gewinner im Kampf gegen die Inflation und hat die Rate bereits 2023 auf 3,4% gesenkt. Die Kaufkraft der Haushalte bleibt verhältnismäßig hoch. In Deutschland dagegen schwächt die Inflationsrate von 6% die Kaufkraft. Auch durch seine Investitionstrends hebt sich Spanien im Wohnungsbausektor ab. Bis 2026 wird Anteil der staatlichen Investitionen in den Wohnbau am Bruttoinlandsprodukt konstant über 3% liegen, während die Investitionen in Deutschland, Frankreich und Schweden voraussichtlich leicht zurückgehen und nur rund 1% betragen.

2% mehr Neubauten in Spanien, 12% minus in Deutschland

Der Vergleich der vier zentralen Faktoren Baupreise, Fachkräftemangel, Inflationsrate und staatlichen Investitionen ergibt deutliche Auf- und Absteiger. In Spanien wird bis 2026 ein Anstieg der fertiggestellten Neubauten um +2 % jährlich erwartet. In Deutschland dagegen ist im gleichen Zeitraum mit einem Rückgang um -12%jährlich zu rechnen. Schweden bildet das Schlusslicht in Europas Wohnungsneubau, während sich Frankreich im Mittelfeld befindet. Die „Europäische Wohnbau-Uhr“ zeigt: Die Länder befinden sich derzeit in vier unterschiedlichen Phasen. Während Deutschland und Schweden noch in der Phase des beschleunigten Rückgangs verharren, ist Frankreich bereits im verlangsamten Rückgang und Spanien kann in der Phase des beschleunigten Wachstums weiteren Aufschwung erwarten.

Unternehmen müssen Maßnahmen länderspezifisch anpassen

Je nach regionalem Fokus ergeben sich Munich Strategy zufolge unterschiedliche Prämissen für den kurz- und mittelfristigen Erfolg von Unternehmen der Bauindustrie. Es bedarf angepasster strategischer Maßnahmen, um regionale Herausforderungen zu bewältigen und vorhandene Chancen zu nutzen. Für Länder in der Wachstumsphase empfehlen die Berater beispielsweise das Optimieren der Vertriebsprozesse für Effektivität und Effizienz, die Transformation von Vertriebspartnern und Distributoren und das Einführen neuer Servicemodelle. Wer in Ländern des Rückgangs aktiv ist, sollte sich auf die Sicherung des Ertragsniveaus konzentrieren und den Vertriebsfokus auf kurz- und mittelfristig zu realisierende Absätze legen.

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